
Helsinki koki valtavan muutoksen 1800-luvun lopulla ja 1900-luvun alussa. Kaupungin asukasluku nelinkertaistui muutamassa vuosikymmenessä, ja vuonna 1910 helsinkiläisiä oli jo yli 130 000. Tämä nopea kasvu vaati uudenlaisia ratkaisuja asuntorakentamiseen ja sen rahoittamiseen.
Hypoteekkiyhdistys rahoituksen uranuurtajana
Suomen Hypoteekkiyhdistys, joka perustettiin vuonna 1860, oli yksi keskeisimmistä toimijoista rakentamisen rahoituksessa. Se oli Suomen ensimmäinen kiinnitysluottolaitos, joka myönsi pitkäaikaisia kuoletuslainoja kiinteistökiinnityksillä. Yhdistys käynnisti antolainaustoimintansa vuonna 1862 Suomen Pankista saaduilla varoilla ja omilla obligaatioillaan. Merkittävää oli, että lainojen takaisinmaksuaika oli jopa 55 vuotta.
1890-luvulla taloudellinen kasvu kiihtyi, mikä näkyi myös Hypoteekkiyhdistyksen toiminnassa: lainakanta kasvoi vuoden 1890 22 miljoonasta markasta 73 miljoonaan markkaan vuoteen 1913 mennessä. Erityisen mielenkiintoista on, että yhdistys oli mukana rahoittamassa muun muassa Kulosaaren “huvilakaupunkia” vuosina 1913-1917.
Vuoden 1895 osakeyhtiölaki mullisti rakentamisen
Käännekohta Helsingin rakentamisessa tapahtui vuonna 1895, kun uusi osakeyhtiölaki astui voimaan. Tätä ennen asuinkerrostalot olivat tyypillisesti yhden henkilön tai perheen omistuksessa. Omistaja vastasi talon ylläpidosta ja vuokrasi huoneistoja muille.
Uusi laki mahdollisti rakentamisen rahoittamisen uudella tavalla. Vuosina 1890-1910 Helsingin keskustaan nousi 740 uutta asuintaloa, joista lähes puolet oli osakeyhtiöiden rakentamia. Osakeyhtiömuoto hajauttaa rakentamisen ja ylläpidon vastuut osakkeenomistajien kesken, mikä teki asuntorakentamisesta huomattavasti helpompaa.
Kahden kerroksen väkeä – erilaiset rahoitusmallit
Rakentamisen rahoitus jakautui selvästi yhteiskuntaluokan mukaan:
Säätyläistö ja keskiluokka perustivat kiinteistöosakeyhtiöitä. Esimerkiksi Katajanokan Olofsborgin talon kaikki osakkaat kuuluivat ruotsinkieliseen säätyläistöön tai keskiluokkaan. Monet heistä olivat entisiä upseereita.
Työväestö puolestaan perusti työväenasunto-osakeyhtiöitä. Mielenkiintoinen esimerkki tästä on Ullanlinnan Wesan talo, jonka työläiset rakensivat itselleen vuosina 1905-1906. Wesan ensimmäiset asukkaat olivat lähes kaikki tavallisia työläisiä: ulkotyömiehiä, rappareita, muurareita, pyykkäreitä ja muiden vastaavien ammattien harjoittajia.
Työväenasunto-osakeyhtiöiden etuna oli, että työläiset pystyivät usein osallistumaan itse rakentamiseen. 1900-luvun alussa rakentaminen oli hyvin työvoimavaltaista, koska koneita ei juuri käytetty. Lisäksi rakennusmiesten palkat olivat yleisesti matalat, mikä piti rakentamiskustannukset kohtuullisina.
1920-luku toi uuden rakennusbuumin
Suomen itsenäistymisen jälkeen 1920-luvulla koettiin toinen vilkas rakentamiskausi. Tällöin valtio ja kaupunki tukivat asuntorakentamista halpakorkoisilla lainoilla. Erityisen merkittävä oli vuonna 1926 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki, joka helpotti taloyhtiöiden rahoitusta.
Vuonna 1927 perustettiin Suomen Asuntohypoteekkipankki vastaamaan kasvavaan rahoitustarpeeseen. 1920-luvun lopulla pankki myönsi 18 prosenttia kaikista kaupunkikiinteistöjen lainoista, ja näistä luotoista lähes 70 prosenttia suuntautui Helsinkiin.
Uusi laki sitoi osakkeiden omistuksen suoraan huoneistojen hallintaan ja turvasi näin osakkaiden asemaa. Tämä mahdollisti sen, että yhä useampi alemman keskiluokan edustaja pääsi taloyhtiöiden osakkaiksi.
Sisällissodan jälkeisen rakentamisen huippuvuosi oli 1928, juuri ennen lamakautta. Tänä aikana monia vanhoja puutaloja purettiin ja tilalle rakennettiin korkeampia kivitaloja.
Helsinkiläinen erikoisuus
On kiinnostavaa huomata, että aluksi taloyhtiöt olivat pääasiassa helsinkiläinen ilmiö. Esimerkiksi Turussa ja Viipurissa uudet asuinkerrostalot olivat vielä 1900-luvun alussa lähes täysin yksityisten talonomistajien käsissä.
Tämä rahoitusmalli on luonut pohjan nykyiselle suomalaiselle asunto-osakeyhtiöjärjestelmälle, joka on kansainvälisesti tarkasteltuna harvinainen. Se on mahdollistanut sekä kaupungin kasvun että asumisen demokratisoitumisen tavalla, joka on vaikuttanut merkittävästi Helsingin kehitykseen.
Lähteet:
- Taloyhtiöt ja Helsingin rakentaminen 1900-luvun alussa. Helsingin kaupunginmuseo.
- Suomen Hypoteekkiyhdistyksen historia